Ставки по ипотеке банков — актуальный обзор выгодных предложений

Ставки по ипотеке на новостройки и вторичное жильё в 2025 году практически одинаковы — около 21,25% и 21,22% соответственно. Минимальные предложения начинаются от 16,9% в Т-Банке, а разница в переплате зависит скорее от размера первоначального взноса и выбора банка, чем от типа недвижимости.

Актуальные ставки по ипотеке на первичный и вторичный рынки

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 23 декабря 2025 года средневзвешенные ипотечные ставки держатся на одном уровне. На первичном рынке — новостройки — средняя ставка составляет примерно 21,25%, на вторичном рынке — 21,22%. Разница в 0,03% практически незаметна: на кредите в 5 миллионов рублей на 20 лет это всего около 80 рублей в месяц. Куда важнее диапазон банковских предложений — от 16,9% до 23,1%. Здесь разброс уже серьёзный: те же 5 миллионов обойдутся либо в 85 тысяч ежемесячно, либо в 115 — почти на треть дороже.

Такой уровень ставок установлен с октября 2025 года и держится устойчиво. И это уже большое облегчение после того, как в начале года ожидали куда более высокие цифры — порядка 28–30%. Почему случилось снижение? Причина — изменения в ключевой ставке Центробанка, начавшиеся с марта 2025-го.

Минимальные ставки ведущих банков

На 19 декабря 2025 года лидеры предложений по вторичному жилью — Сбербанк, с ставкой от 17%, Примсоцбанк — от 17,5% и АБ «Россия» — от 18,5%. Для новостроек их условия почти те же: Сбербанк — от 17,4%, Примсоцбанк — от 17,5%, АБ «Россия» — от 18,5%.

Рефинансирование ипотеки у этих же игроков начинается примерно с 17,5% (Примсоцбанк), а у АБ «Россия» — с 18,5%. Немного дороже предлагают ПСБ и Альфа-Банк — ставки от 19,69%.

Особняком стоит Т-Банк: минимальная ставка на рынке — 16,9%. В противоположность — ВТБ установил максимальную ставку до 23,1% и для первички, и для вторички. Кстати, Банк Санкт-Петербурга поднял свою ставку сразу на целый процент до 19,49%, а Азиатско-Тихоокеанский банк наоборот смягчил условия на 0,95 п.п., теперь 19,9%.

Льготные программы и специальные предложения

Помимо рыночных ставок, есть и льготные варианты с субсидиями. Такие программы — например, семейная ипотека и другие правительственные инициативы — идут со ставкой около 6%. На первичном рынке примерно треть выданных кредитов — по таким льготным условиям. Застройщики иногда снижают ставку дополнительно: можно попасть на 3,9% или даже 2,2% годовых в первые несколько лет — но это, как правило, акционные предложения на конкретные объекты с жёсткими условиями по срокам и первоначальному взносу.

Для вторичного жилья в Москве льготные ставки могут начинаться от 5% — правда, для отдельных категорий граждан. В масштабах страны лучшие варианты стартуют примерно с 5,5%.

Региональные различия

Московский рынок по-прежнему — поле битвы кредиторов: 23 декабря 2025 года в столице можно выбрать из 73 предложений в 45 разных банках с ставками от 5,5% при первоначальном взносе от 10%. Вот где реально сыграть на конкуренции!

В регионах ситуация иная. Здесь ставки зачастую зависят от политики конкретного банка и его локального присутствия. Весной 2025 года небольшие региональные игроки предлагали проценты повыше — с диапазоном 23–25% годовых, — но к декабрю ситуация выровнялась.

Отдельно отметим сельскую ипотеку — она действует лишь в регионах с населёнными пунктами до 30 тысяч человек и даёт возможность получить кредит по ставкам от 0,1% до 3%. Согласитесь, это совсем другой уровень, но и условия, само собой, более жёсткие.

Расчет ежемесячного платежа и переплаты при разных взносах

Ежемесячный платёж по ипотеке считается по формуле аннуитета — и зависит от общей суммы кредита, процента и срока. Переплата — это разница между тем, что вы в итоге выплатите, и исходной суммой. Логично, что чем больше срок и меньше первый взнос, тем выше переплата.

Формула расчёта платежа для новостройки и вторичного жилья

Формула одинакова для обоих вариантов недвижимости:

P = S × r(1+r)^n / ((1+r)^n — 1)

где P — ежемесячный платёж, S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая делённая на 12), n — срок в месяцах.

Главное отличие — в процентных ставках. По данным на декабрь 2025 года средневзвешенная ставка в новостройках — 21,22%, на вторичном рынке — 21,25%. Разница минимальная, но некоторые банки предлагают условия заметно лучше: например, Банк Санкт-Петербург фиксирует ставку на уровне 18,49% для обоих случаев. Девелоперы иногда дают скидки до 4 процентных пунктов на ипотеку новостроек.

Сравнение переплаты при разных первоначальных взносах

Пример — 5 млн рублей стоимость, срок кредита 15 лет (180 месяцев), ставка 21,25% годовых (средняя по вторичке на декабрь 2025).

Если увеличить взнос с 20% до 50%, переплата уменьшается почти на 5,5 миллиона рублей. Разумеется, чтобы накопить сразу половину стоимости, понадобится время и терпение.

Сравнение платежей: новостройка vs вторичка

Для кредита в 4 млн рублей (взнос 20%) на 15 лет при средних ставках декабря 2025:

Разница между средними ставками на новостройки и вторичку — всего 90 рублей в месяц (около 16 тысяч за весь срок). А вот снижение ставки до 18,49% даёт экономию примерно 7,2 тысячи рублей ежемесячно — при прочих равных условиях.

Чек-лист для выбора оптимального варианта

• Сравните ставки хотя бы трёх банков — разбег до 3–4% реально есть.
• Проверьте скидки для зарплатных клиентов — иногда до 0,7%.
• Пробуйте считать платёж на сроки 15, 20, 25 лет — длинный срок снизит платёж, но удорожит общую переплату.
• Определите, сколько реально готовы платить ежемесячно — обычно не больше 40% дохода.
• Попытайтесь увеличить первоначальный взнос — каждые дополнительные 10% могут облегчить переплату на 1,5–2 млн рублей.
• Узнайте условия досрочного погашения — отсутствие штрафов очень помогает экономить, если финансы улучшатся.
• Сравните предложения на новостройки и вторичку даже в одном банке — иногда разница минимальна (0,03%), но девелоперские скидки могут дать до 4 п.п.
• Посчитайте влияние налогового вычета — можно вернуть до 650 тысяч рублей, это реально меняет итоговую стоимость.
• Подумайте о рефинансировании уже через 1–2 года — если ставки упадут, можно снизить нагрузку.

Льготные программы ипотеки для новостроек и вторичного жилья

Льготные ипотечные программы помогают уменьшить ставку до 2–6% годовых — при условии, что вы подходите под требования. Они работают и с новостройками, и со вторичкой, хотя условия различаются. Разберёмся, что доступно для каждого типа жилья.

Семейная и IT-ипотека: ставки от 4,5–6%

Семейная ипотека — вариант для тех, у кого есть дети: ставка от 4,5% до 6% на новостройки. Программа продлена до 2030 года, но с 1 февраля 2026-го вводится ограничение «одна семья — одна ипотека» — повторно взять льготный кредит не получится. IT-ипотека направлена на сотрудников аккредитованных IT-компаний — ставка до 6%, только первичное жильё, первоначальный взнос от 20%. Для подтверждения права понадобится минимальный набор документов — паспорт, свидетельства о рождении детей или справка с работы. Максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн в других регионах.

• Семейная ипотека: для семей с ребёнком до 6 лет или с ребёнком-инвалидом; срок кредита — до 30 лет; первоначальный взнос — от 15%.
• IT-ипотека: зарплата от 150 000 рублей; только новостройки; трудоустройство в IT не менее трёх месяцев.
• Общие требования: гражданство РФ, возраст 18–75 лет, стабильный доход.
• Преимущества: переплата в несколько раз меньше рыночной — при текущих ставках около 21% экономия очевидна.
• Важно: семейная ипотека действует на новостройки, на вторичку — только если это первая продажа от застройщика.

Льготы на вторичку (Дальневосточная, сельская)

Для вторичного жилья есть свои программы — дальневосточная ипотека со ставкой 2% для жителей ДФО и сельская ипотека с очень низкой ставкой (от 0,1 до 3%) для покупки в сёлах, деревнях или небольших городах с населением до 30 тысяч человек. Дальневосточная программа работает на вторичку, но с ограничениями: жильё должно быть не старше 5 лет, а заёмщик — прописан в регионе. Сумма кредита — до 6 млн рублей, срок — не больше 25 лет. Главное — подтвердить место регистрации через Росреестр.

• Сельская ипотека: подходит для дома или квартиры в сельской местности; основные банки — Россельхозбанк и Сбер; работает на новостройки и вторичку.
• Дальневосточная программа: ставка 2%; распространяется на ДФО; сумма кредита — до 6 млн рублей; на вторичку — только жильё не старше 5 лет.
• Требования: регистрация в регионе, доход — от 20–30 тысяч в месяц.
• Выгода: ежемесячный платёж на 70–80% ниже рыночного.
• Особенности: страхование обязательно; на вторичку действует с ограничениями по возрасту объекта.

Как снизить ставку через большой первоначальный взнос

Если внести существенный первичный взнос — от 30, а лучше от 50% — ставку можно снизить на 1–3 процентных пункта. Банки видят меньший риск и идут навстречу. К примеру, при 50% взносе ставка на вторичку может упасть с 22 до 19% — это ощутимо. Если у вас семейная ипотека, с взносом в 40% можно зафиксировать минимальную ставку.

• Как получается: 20% — базовая ставка; если внесёте больше 30%, ставка снижается на 1–2 пункта; от 50% — на 2–3.
• Пример: кредит 4 млн на 30 лет. При взносе 20% годовой платёж — примерно 850 тысяч рублей, а если увеличить взнос до 40%, то уже 680 тысяч.
• Совет: попробуйте использовать материнский капитал или субсидии — это способ поднять первоначальный взнос.
• Банки, которые предлагают скидки за большой взнос: Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ.
• Проверьте перед оформлением — рассчитайте всё в онлайн-калькуляторе выбранного банка.
• Обратите внимание: держать деньги в активах иногда удобнее, но для снижения ставки большой взнос почти всегда выгоден.

Сравнение банков и выбор между новостройкой и вторичкой

Чтобы определиться, что брать — ипотеку на новостройку или на «вторичку», стоит пройтись по простому плану. Сначала оцените первоначальный взнос — лучше иметь хотя бы 20–30%, тогда можно рассчитывать на более выгодные ставки. Следующий шаг — мониторинг ставок в крупных банках, не поленитесь сравнить. После этого полезно посчитать примерный ежемесячный платеж на базе средних кредитных сумм: в среднем это около 3,76 млн рублей для вторички и порядка 5,87 млн для новостроек при сроке 15 лет. Не забудьте учесть регион — цены могут сильно отличаться, а также представьте цель покупки — для себя или в инвестиции. Ипотечные калькуляторы банков помогают избежать грубых ошибок — формула аннуитетного платежа учитывает сумму кредита, ставку и срок. Ниже — ключевые цифры и факты для сравнения.

Топ-5 банков с минимальными ставками и адекватными условиями по состоянию на конец 2025 года (без льгот, только рыночные программы). Обратите внимание: чтобы получить ставку ниже на 2–3 процентных пункта, требуется первоначальный взнос от 30%, а срок кредита не должен превышать 30 лет. Страховка — обязательна.

• Т-Банк: минимальная ставка от 16,9% и для новостроек, и для вторички (это самая низкая в обзоре). Взнос от 20%. Подойдет тем, кто хочет быстро оформить кредит, например, инвесторам.
• Сбербанк: от 17,0% для вторички и от 17,4% для новостроек, взнос — от 20 до 30%. Средний размер кредита — как раз наши 3,76–5,87 млн рублей. Сбер — безоговорочный лидер по объёмам займов.
• Примсоцбанк: одинаково 17,5% и на вторичку, и на первичку. Также есть рефинансирование под 17,5%. Тут лучше сразу планировать взнос в районе 30%, особенно если вы из региона.
• АБ «Россия»: от 18,5% на оба рынка, первый взнос — от 20%. Надёжный вариант для семейных с привычными условиями.
• Альфа-Банк: ставка сейчас около 19,67%, чуть снизилась в декабре. Взнос — 20%. Есть варианты без подтверждения доходов — удобно, если доходы «на словах». Отлично для тех, кто может играть гибко.

Разница заметнее всего, когда сравниваешь Москву и регионы — там как будто два разных рынка. В Москве вторичка стоит в пределах 15–20 млн рублей, новостройка чуть дешевле — 12–18 млн. Естественно, платежи выше почти на половину, что логично при таких суммах. В регионах — Екатеринбург, Новосибирск — цены ощутимо ниже: вторичка в районе 5–8 млн, новостройка 4–7 млн. Вот где бюджет играет роль.

Еще примеры для наглядности. В Москве, если берёте вторичку за 6 миллионов, с кредитом в 4,5 млн (при 25% первоначального взноса) со ставкой 17,5% в Сбербанке — ежемесячный платеж будет около 47 тысяч рублей на 15 лет (расчет по формуле аннуитета). Переплата по кредиту — примерно 3,4 миллиона. Для новостройки ценой 7 миллионов, кредит 5,25 млн, ставка 17,4% — платёж чуть выше, 55 тысяч в месяц, переплата — порядка 4 миллионов рублей. При этом общий диапазон ставок в Москве: вторичка — 21,22–22,18%, первичка — 21,25–21,80%.

В регионах ситуация иная. Например, если взять вторичку за 4 миллиона при кредите 3 млн под 17,5% в Примсоцбанке — платёж будет около 31 тысячи рублей, переплата — приблизительно 2,3 миллиона. Новостройка на 5 млн с кредитом 3,75 млн и той же ставкой даст платёж 39 тысяч, а переплату — 3 миллиона. Стоит заметить — в Москве выгоднее оформить рефинансирование от 17,5%, а в регионах новостройка может быть перспективнее: по прогнозам аналитиков (данные Циан и ДомКлик), цены на первичное жильё могут вырасти на 10% в 2026 году.

Когда стоит предпочесть новостройку? Это вариант для тех, кто планирует держать жильё минимум 3–5 лет. Здесь играют роль чуть более низкие ставки (на 0,2–0,5 пункта), возможный рост цен к сдаче дома и потенциальный доход от аренды, который на 20% больше рыночного уровня. Но есть подводные камни: возможны задержки сдачи, дополнительные расходы — нужно быть готовым. Вторичка же подходит для тех, кто рассчитывает на быстрый оборот — 1–2 года, ведь жильё готово к заселению и сразу приносит аренду с доходностью 6–8% без риска простоев. Плюс продавать потом удобнее. В регионах меньшие суммы кредитов означают меньшие платежи при тех же ставках — это делает вторичку доступнее по абсолютным цифрам, хотя относительная выгода зависит от конкретных условий.

• Новостройки — это инвестиции с прицелом на рост (аналитики прогнозируют +10% в 2026), ставки от 16,9–17,4%, подходят для тех, кто нацелился на долгую перспективу.
• Вторичка — про ликвидность и быстрые деньги, ставки стартуют от 16,9–17,0%, при взносе 30% можно снизить ставку до 19,49%.
• Для сравнения: на сумму в 5 млн новостройка может принести прирост капитала до 500 тысяч за год (при росте цен), а вторичка — до 300 тысяч чистой аренды за тот же период.
• Не забывайте риски — у новостроек это могут быть строительные задержки и непредвиденные затраты, у вторички — износ и ремонт.
• Для обычных заемщиков стоит смотреть в сторону Сбербанка или Т-Банка с взносом от 30%. Инвесторам есть смысл ориентироваться на регионы и новостройки — там перспективы роста выше.